Si ces deux dernières années étaient profitables au marché, l’horizon 2021 soulève des interrogations et fait couler beaucoup d’encre. Nous revenons à travers cet article sur les deux dernières années pour aborder celle à venir. Trois années mouvementées pour le marché immobilier…
2019 - un marché tendu, trop peut-être
Premièrement le plein emploi, deuxiemement le plein emploi, troisièmement LE PLEIN EMPLOI ! Les entreprises françaises enregistrent de bons résultats & lancent des projets d’envergure. Un taux de chômage historiquement bas, des CDI facilement accordés, un niveau de salaire moyen et une propension à consommer/épargner qui augmentent. Un confort qui pousse à investir toujours plus au profit du marché immobilier !
Centre ville de Toulouse & son pôle urbain… une forte demande fait bondir les prix de de 8 à 10% sur Toulouse-centre selon les quartiers, une aubaine pour les propriétaires de biens vieillissants. Ce qui fait le bonheur des acquéreurs, de leur banque, et des impôts et puis près tout « greed is good ». Des visites à plusieurs acquéreurs, la main en l’air, l’offre à la main, des biens vendus dans la journée/heure, au quart d’heure parfois… la tulipomanie n’a pas pris une ride pour le plus grand bonheur de nos confrères citadins.
1ere – 2eme couronne : des petits biens résidentiels qui s’arrachent, des villes à la mode se développent proches des principaux bastions d’emploi : l’aéronautique, le pharmaceutique, la prochaine ligne de métro c’est l’avenir; l’immobilier suit le développement économique occitan.
3eme – 4eme couronnes périurbaines (le Frontonnais the place to be!) : Certains biens partent vite proche des grands axes mais il reste encore des bonnes affaires à faire si l’on est réactif. L’ancien 70-80’s a la cote, la brique apparente toujours aussi bobo, les 2000 c’est récent et encore abordable et le neuf prospère. Le SCoT aidant, des zones se ferment : divisions parcellaires, re divisions parcellaires, densifier pour optimiser les réseaux… et d’autres s’ouvrent : des lots, des lots, le gros lot.
En 50 ans, le nombre de ménages propriétaires a presque triplé et ça en fait de la pierre à crédit sur le marché.
2020 - le coup d'arrêt
Un début d’année tout ce qu’il y de plus normal : reprise du marché, beaucoup de demande et pas assez d’offre, des prix toujours maintenus, un virus se développe en Chine. Ce n’est pas le premier et puis la Chine c’est à 8000km, on a le temps de voir venir…
Mars 2020 : nous faisons face à une crise sanitaire mondiale qui sera difficile à gérer. Le gouvernement est contraint de confiner la population & de paralyser l’économie réelle par la fermeture de beaucoup d’entreprises. Un coup d’arrêt à une période de prospérité économique insufflée par de lourdes dettes des états auprès des banques centrales. Confinement – déconfinement – re confinement : vous connaissez la musique.
Beaucoup d’entreprises crées & de gros investissements engagés dans tous les secteurs et basés sur cette confiance en l’avenir; autant de dettes qui s’accumulent dans le secteur privé que le contexte rend difficile à honorer. Les entreprises sans réserve de trésorerie sont en grande difficulté et l’on annonce déjà des chiffres alarmants dans certains secteurs comme la restauration/bars & discothèques avec 30% des établissements qui ne rouvriront pas. Le PIB français enregistre une baisse de près de 10% et un endettement public de plus de 120%… à suivre.
Une perte pendant les confinements qui se rattrape pendant les périodes de déconfinement sans grand impact sur les prix en apparence Jusqu’en Octobre : -1% – première chute depuis 12 ans. Les fêtes de fin d’années bien que troublées restent une période où l’on parle famille et beaucoup moins immobilier. la demande s’essouffle comme une saisonnalité normale.
2021 - la fin de la ruée vers l'or ?
« Aller on va encore prendre une couche de Corona » … et bien non ! Ce virus n’a provoqué qu’une crise conjoncturelle c’est à dire qui détraque ponctuellement le marché; tôt ou tard, un vaccin sera trouvé la crise réglée. Après une chute vertigineuse du PIB français à la fin de l’année, les prévisions optimistes tablent sur une remontada de 5%. Un rattrapage de la moitié du manque à gagner mais personne ne peut précisément dire à ce jour l’impact économique : entreprises en difficulté, annonces de PSE, augmentation du chômage, insolvabilité de certains ménages… seul l’avenir nous le dira.
Comment le marché immobilier va-t-il réagir ?
Ici aussi c’est très difficile de donner des prévisions précises. Les spécialistes annoncent une chute des prix des biens immobiliers de 10 à 30% ce qui donnerait une perte de 30.000 à 90.000€ sur les maisons de la classe moyenne (300-350k€). La chambre des notaires français qui était plutôt optimiste au départ de la crise sanitaire, commence aujourd’hui à parler de baisse des prix. Définitivement Toulouse et ses premières couronnes risquent d’être plus impactées. Les villages plus éloignés comme ceux du frontonnais le seront aussi c’est indéniable mais dans de moindres mesures.
Que nous dit l’histoire de l’immobilier ?
La sphère économique et le prix de l’immobilier ont toujours intimement liés surtout dans les périodes spéculatives. Les différentes chutes de prix dans l’histoire nous l’ont bien montré : choc pétrolier de 1979, crise du système monétaire européen en 1993 mais l’exemple type reste la dernière crise des subprimes en 2008 qui a stoppé 10 ans de spéculation immobilière en France.
Nos prévisions ?
Nous se sommes pas spécialement optimistes mais ne voulons pas tomber dans des prédictions trop alarmistes. Une baisse des volumes de ventes, du nombre d’acheteurs et du nombre de vente et donc mathématiquement du prix de l’immobilier est à prévoir. Nous considérons qu’une baisse moyenne de 5 à 10% sur le du 31620 est à prévoir. Cela reste une tendance globale, chaque bien immobilier est un cas particulier et donc ils ne réagiront pas tous de la même manière. Rien ne remplace l’analyse d’un spécialiste immobilier local.
Nous dispensons nos conseils & estimations gratuitement, n’hésitez pas à nous consulter.
